Lưu ý: Mặc dù nội dung bài viết địa thế căn cứ theo Thông tư 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ thời điểm ngày 05/7/2021 nhưng so với quy định tại Thông tư bị thay thế là Thông tư 22/2019/TT-BXD thì hệ số sử dụng đất không có sự thay đổi.

Bạn Đang Xem: Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Địa thế căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng phát hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng phát hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ thời điểm ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích S sàn của dự án công trình gồm cả tầng hầm dưới đất (trừ các diện tích S sàn phục vụ cho mạng lưới hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian tị nạn và đỗ xe của dự án công trình) trên tổng diện tích S lô đất.

Phương pháp tính hệ số sử dụng đất

Địa thế căn cứ theo quy định trên, hệ số sử dụng đất được xác định theo công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích S sàn của dự án công trình : Tổng diện tích S lô đất

Trong số đó, tổng diện tích S sàn của dự án công trình gồm cả tầng hầm dưới đất, trừ các diện tích S sàn phục vụ cho mạng lưới hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian tị nạn và đỗ xe của dự án công trình.

Hệ số sử dụng đất tối đa

Địa thế căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng phát hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng, là yếu tố xác định tỷ suất xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể:

– Tỷ suất xây dựng thuần tuân thủ các quy định tỷ suất xây dựng thuần tối đa được chấp nhận. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có độ cao ≤ 25 m có diện tích S lô đất ≤ 100 mét vuông được phép xây dựng đến tỷ suất tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng tầm lùi, khoảng tầm cách giữa các dự án công trình.

– Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của không ít dự án công trình dịch vụ – công cộng, được chấp nhận tăng tỷ suất xây dựng thuần tối đa của không ít dự án công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.

– So với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng được chấp nhận sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu tỷ suất, tầng lầu xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế thành phố nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng trong tương lai.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, dự án công trình dịch vụ thành phố và dự án công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng liền kề theo diện tích S lô đất và độ cao dự án công trình

TT

Độ cao xây dựng dự án công trình trên mặt đất (m)

Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích S lô đất

≤ 3.000 mét vuông

10.000 mét vuông

18.000 mét vuông

≥ 35.000 mét vuông

1

≤ 16

4,0

3,5

3,4

3,25

2

19

4,8

3,9

3,78

3,6

3

22

5,6

Xem Thêm : Hoàn xu Shopee là gì? Lấy mã hoàn xu Shopee ở đâu và sử dụng thế nào?

4,34

4,2

3,99

4

25

6,4

4,64

4,48

4,24

5

28

7,2

4,95

4,77

4,5

6

31

8,0

5,3

5,1

4,8

7

34

8,8

5,61

5,39

5,06

8

37

9,6

5,88

5,64

5,28

9

Xem Thêm : Tính đóng gói (Encapsulation) trong lập trình hướng đối tượng

40

10,4

6,24

5,98

5,59

10

43

11,2

6,58

6,3

5,88

11

46

12,0

6,9

6,6

6,15

12

> 46

12,8

7,2

6,88

6,4

Chú thích 1: So với các lô đất có diện tích S, độ cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 02 giá trị nhanh nhất.

Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các dự án công trình có yêu cầu đặc biệt quan trọng về kiến trúc phong cảnh, là vấn đề nhấn cho thành phố đã được xác định thông qua quy hoạch mạnh hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không khiến quá tải lên mạng lưới hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thành phố.

Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?

– Hệ số sử dụng đất là địa thế căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu thành phố tương ứng với tỷ suất xây dựng được phép.

– Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô dự án công trình, phí xây dựng.

– Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích tài chính có thể sẽ cao vì tăng diện tích S sàn; khi phối phù hợp với tỷ suất xây dựng sẽ giúp tiết kiệm ngân sách và chi phí được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến mạng lưới hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

– Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với tỷ suất dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì tỷ suất dân cư tại dự án càng thấp.

– Hệ số sử dụng tác động lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ cao cấp; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích S sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ cao cấp.

Tóm lại: Nội dung bài viết không chỉ trả lời rõ cho vướng mắc hệ số sử dụng đất là gì mà còn nêu phương pháp tính và chỉ rõ hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích S lô đất.

Nếu độc giả có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được tương trợ nhanh nhất.

>> Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì?

>> Chung cư hết thời hạn sử dụng, dân cư sẽ đi về đâu?