Ủy quyền là nhượng lại quyền sở hữu, sử dụng bất động sản hoặc các loại tài sản hợp pháp cho member, đơn vị khác theo thỏa thuận hợp tác, hợp đồng.

Bạn Đang Xem: Chuyển nhượng là gì? Phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng

Trong phạm vi nội dung bài viết này, bất động sản Homedy sẽ giúp cho bạn làm rõ hơn về ủy quyền là gì và ủy quyền, mua bán trong nghành nhà đất giúp cho bạn có cái nhìn tổng quát hơn về thanh toán trên thị trường bất động sản.

1. Ủy quyền là gì?

Ủy quyền quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của tương đối nhiều member, tổ chức, hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thể khác. Chủ thể được trao ủy quyền phải trả tiền cho bên ủy quyền.

Đối tượng người dùng của việc ủy quyền gồm có quyền sử dụng (QSD) đất, quyền sở hữu nhà ở (QSH) nhà ở, dự án công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với QSD đất đó. Gồm có:

Điều 4, luật đất đai 2018, đất đai thuộc về toàn dân do Quốc gia làm thay mặt đại diện quản lý. Theo điều luật bất động sản, quốc gia trao quyền cho tất cả những người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng thực quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong số đó, nhà ở là các dự án công trình xây dựng nhằm mục tiêu để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của member, hộ gia đình. Gồm có nhà ở riêng lẻ, chung cư chung cư, nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…

2. Phân biệt hợp đồng mua bán và ủy quyền

Cả hợp đồng mua bán và hợp đồng ủy quyền đều là những hợp đồng dân sự, được tạo thành do sự thỏa thuận hợp tác giữa các bên về xác lập, thay đổi hoặc chấm hết quyền, nghĩa vụ dân sự.

2.1.Hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán là việc thoả thuận mua bán sản phẩm hóa giữa các bên, Từ đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.

Đối tượng người dùng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép thanh toán. Trong trường hợp đối tượng người dùng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có sách vở hoặc các chứng cớ khác chứng minh quyền đó thuộc về của bên bán. Ngoài ra các bên tham gia hợp đồng thỏa thuận hợp tác các lao lý về: Chất lượng sản phẩm của vật mua bán, giá và phương thức tính sổ, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, địa điểm giao tài sản, phương thức giao tài sản, trách nhiệm giao vật không đúng chủng loại, trách nhiệm do giao vật không đúng số lượng, Thời khắc chịu rủi ro……

Các tài sản được phép thanh toán địa thế căn cứ theo điều 163 bộ luật dân sự năm 2005 quy định gồm trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, nhà ở…

Trong quy định của cục luật dân sự, luật nhà ở có quy về thanh toán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà đất ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Vận dụng Khi đối chiếu với hợp đồng mua bán nhà đất ở do được góp vốn đầu tư xây mới (gồm có mua bán nhà đất ở có sẵn và mua bán nhà đất ở hình thành trong tương lai) – Trực tiếp liên quan đến “quyền sở hữu tài sản sản”. Hay nói đơn giản là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho tất cả những người khác.

2.2. Hợp đồng ủy quyền

Xem Thêm : Dimmer là gì? Những ứng dụng tuyệt vời của dimmer trong đời sống

Tại Việt Nam xuất phát từ chính sách chính trị Đất đai thuộc hình thức sở hữu quốc gia, do Cơ quan chính phủ thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất của member, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Quốc gia giao đất, cho thuê đất hoặc xác nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của member, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất là việc thoả thuận giữa các bên, Từ đó bên ủy quyền quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận ủy quyền, còn bên nhận ủy quyền trả tiền cho bên ủy quyền theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Nội dung của hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất: Tên, địa chỉ của tương đối nhiều bên; Quyền, nghĩa vụ của tương đối nhiều bên; Loại đất, hạng đất, diện tích S, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên ủy quyền; thời hạn sử dụng đất sót lại của bên nhận ủy quyền; Giá ủy quyền; Phương thức, thời hạn tính sổ; Quyền của người thứ ba khi đối chiếu với đất ủy quyền; Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm của tương đối nhiều bên khi vi phạm hợp đồng.

Ở đây đối tượng người dùng của hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất là đất đai là sản phẩm & hàng hóa đặc biệt quan trọng mà member, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng theo quy định.

2. Quy định của quốc gia liên quan đến quyền ủy quyền

2.1. Về hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất

a. Các loại đất được phép ủy quyền

Để xác định đất dành được phép ủy quyền hay là không, trước tiên phải xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụng là ai để xác định sự đặc thù trong việc ủy quyền.

Quốc gia với tư cách là thay mặt đại diện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho những chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Hình thức chuyển giao này chủ yếu được thực hiện qua việc Quốc gia có văn bản giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm tùy theo đối tượng người dùng hay mục tiêu sử dụng…hoặc Quốc gia xác nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó (Điều 17 Luật Đất Đai).

Nói chung đất được giao không thu tiền sử dụng đất và đất được Quốc gia cho thuê trả tiền thường niên đều không được phép ủy quyền, cụ thể khi đối chiếu với các chủ thể quyền ủy quyền đất như sau:

Thứ nhất, khi đối chiếu với tổ chức sử dụng đất: Tổ chức được Quốc gia giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 173 Luật Đất Đai không có quyền chuyển đổi, ủy quyền, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp vay vốn, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Quốc gia thu hồi đất.

Tổ chức kinh tế tài chính được Quốc gia giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho tất cả thời kì thuê Điều 174 Luật Đất Đai được ủy quyền quyền sử dụng đất, tài sản thuộc về của mình gắn liền với đất.

Tuy nhiên khi đối chiếu với tổ chức sự nghiệp công lập mà có tự chủ tài chính được Quốc gia cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho tất cả thời kì thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách quốc gia thì có quyền ủy quyền; việc thực hiện các quyền này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan quốc gia có thẩm quyền.

Mọi trường hợp khi Quốc gia giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được ủy quyền trừ trường hợp Tổ chức này được Quốc gia giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục tiêu xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.

Xem Thêm : Ý nghĩa “Nhà phải có nóc” theo quan niệm xưa và nay

Thứ hai, khi đối chiếu với hộ gia đình hay member sử dụng đất: Điều 179 Luật Đất Đai Hộ gia đình, member sử dụng đất nông nghiệp được Quốc gia giao trong hạn mức; đất được Quốc gia giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho tất cả thời kì thuê; được Quốc gia xác nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận ủy quyền, nhận tặng cho, nhận thừa kế được ủy quyền quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm:

• Ủy quyền quyền sử dụng đất là gì? ĐK ủy quyền quyền sử dụng đất
• Ký gửi nhà đất là gì? 6 điều cần lưu ý khi tham gia ký gửi nhà đất

b. ĐK với QSD đất là đối tượng người dùng của Hợp đồng ủy quyền

Ủy quyền quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có những quyền quy định tại Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất muốn ủy quyền quyền sử dụng đất phải có điều kiện kèm theo bắt buộc trước hết phải có giấy chứng thực thay mặt đứng tên chính chủ Bên ủy quyền theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Hơn nữa, Quốc gia đang thực hiện chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng thực các loại đất cho tất cả những người sử dụng, trước lúc cấp Giấy chứng thực người sử dụng phải nộp các loại thuế trước bạ, tiền sử dụng đất địa thế căn cứ vào loại đất, thời kì sử dụng, giá trị đất – số tiền phải nộp có mức giá trị khá lớn với phần đông người dân, vì vậy các đơn vị Quốc gia có thẩm quyền thường cho tất cả những người sử dụng đất được nợ các loại thuế, phí hay tiền sử dụng đất và có ghi trên Giấy chứng thực.

Khi người dân có nhu cầu ủy quyền đất có ghi nợ đó họ cần phải hoàn thành trả nợ cho Quốc gia, thường việc trả nợ này phải được thực hiện trước lúc các bên lập văn bản ủy quyền tại cơ quan có thẩm quyền theo Khoản 1, Điều 168.

Khi thực hiện việc trả nợ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất đóng tiền tại Cơ thuế quan hay ngân khố quốc gia, sau đó thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy chứng thực đã cấp. Khi đó các bên nhận ủy quyền và các đơn vị công chứng, chứng thực, Tài nguyên môi trường thiên nhiên, thuế mới có thể nhận mặt để thực hiện thủ tục cấp thiết để bên nhận ủy quyền được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.

Ví dụ:

Ông Nguyễn Văn A có mảnh đất nền 80m2 đến ngày 02/10/2017 ông được Ủy Ban Nhân Dân huyện B cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, khi cấp Giấy chứng thực trên ông phải nộp tiền sử dụng đất và phí trước bạ nhà đất là 60.000.000 đồng, do hoàn cảnh khó khăn ông có làm đơn đề xuất Ủy Ban Nhân Dân huyện B cho ông được nợ tiền thuế và phí trên.

Địa thế căn cứ vào các quy định của pháp luật, Ủy Ban Nhân Dân huyện B vẫn cấp Giấy chứng thực cho ông nhưng trên trang 3 có ghi rõ: “Nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ” và cấp Giấy chứng thực trên cùng trong ngày cho ông. Ngày thứ 5/5/2019 do nhu cầu ủy quyền thửa đất trên ông A muốn ủy quyền cho ông C.

Khi đối chiếu với trường hợp này, khi ra Văn phòng công chứng cần hướng dẫn cho ông A nộp số tiền còn nợ trên, sau đó ông cầm biên lai nộp tiền đến cơ quan tài nguyên của Ủy Ban Nhân Dân huyện B ghi vào dưới trang 3 Giấy chứng thực là: “Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” sau đó ký và đóng dấu của cơ quan tài nguyên. Lúc này mảnh đất nền trên sẽ đủ điều kiện kèm theo công chứng ủy quyền cho ông C.

Những thông tin trên hy vọng giúp cho bạn hiểu hơn về khái niệm ủy quyền và những thông tin về hợp đồng ủy quyền bất động sản!

N.Phương (Tổng hợp)